🎫 Kiraya Verene Yapılan Ödemeler Tablosu

Bu giderler kira bedelinden mahsup edilemez. Yine bu giderlerin ödenmemesi halinde de kiracıyı temerrüte düşürür ve kiraya verene temerrüt nedeniyle dava açma hakkı verir. Kiracı ödeme belgelerini kiraya verene teslim etmek zorundadır. Kullanıma hazır demirbaş ve eşyalar için kiracıdan ..-TL depozito alınacaktır. Hukuk Dairesi'nin emsâl kararıyla, mâlik olmayan kiraya veren kişiye yapılan ödemeler kiracının temerrüdünü (borcunu ödememekte direnmesini) engelleyemeyecek. Bu ihtarname 24.04.2015 tarihinde davalıya tebliğ edilmiştir. Davalının bu tarihten önce gerçekleşen kira paralarını az yukarıda açıklandığı üzere kiraya verene ödemekle yükümlüdür. Kiracı bu tarihe kadar gerçekleşen kira paralarını ancak kiraya verene ödemekle sözleşmeye uygun borcunu ifa etmiş sayılır. Kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olup üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz. Bu nedenle davacı alacaklı tarafından kira ödemesi olarak kabul edilmeyen üçüncü şahıs adına yapılan ödemeler davalı kiracı şirketi borçtan kurtarmaz. Kira bedeli yıllık dönüm başı 750 TL’dir. Kira artış oranı yıllık %10 olarak kararlaştırılmıştır. Ödemeler 30.10.2034 tarihinde kiraya verene elden veyahut banka kanalı ile yapılacaktır. Ödemeler aşağıda ki şekilde hesaplanacaktır. Örnek: İlk yıl ödeme 750x83:62.250 TL. İkinci yıl ödeme (750+%10)x83: 68.475 TL. olarakyapılan vergi (KDV vb.), resim, harç gibi mütemmim ödemeler de dahil edilecektir. Ancak, projenin uygulanması sırasında oluşabileceği tahmin edilen fiyat farkı, kur farkı ve iş artışı, teklifte proje tutarına dahil edilmeyecektir. 17. Kamu kuruluşları, yatırım stokunun ortalama tamamlanma süresini azaltacak tedbirleri Birtarafın (kiraya verenin) varlığı belirli bir süre için belirli bir süre için periyodik ödemeler karşılığında başka bir tarafa (kiracı) kullanmasına izin verdiği bir sözleşme Leasing olarak bilinir. Muhasebe standardı - 19, belirli bir muafiyete tabi olarak tüm işletmeler için geçerli olan kiralamalarla ilgilenir. bVaWPxY. Kira borcunun kime ödeneceği sorunu Kiracı kira parasını kiraya verene değil de kiraya verenin annesine veya üçüncü kişiye öderse bu ödeme kiracıyı borçtan kurtarmaz. ÖZÜ kiracı kira parasını kiraya verene değil de kiraya verenin annesine veya üçüncü kişiye öderse bu ödeme kiracıyı borçtan kurtarmaz…Kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olup üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz. Bu sebeple davacı alacaklı tarafından kira ödemesi olarak kabul edilmeyen üçüncü kişi adına yapılan ödemeler davalı kiracı şirketi borçtan kurtarmaz. Bu sebeple mahkemece bu husus dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davacı tarafça kabul edilmeyen anılan ödemenin takip konusu kira alacağına dair olduğu kabul edilerek yazılı şekilde davanın kısmen kabulüyle davalının itirazının kısmen kaldırılmasına karar verilmesi doğru değildir. …hakkında … Yargıtay Dairesinin tarihli kararı … Faydalı olması dileklerimle… Antalya Barosundan KAYA- YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2017/1881 K. 2017/4519 T. Taraflar arasında görülen ve yukarda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup hükmün davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece dosya incelendi, gereği düşünüldü KARAR Davacı alacaklı, tarihli sözlü kira akdine dayanarak tarihinde haciz ve tahliye talepli olarak başlattığı icra takibi ile aylık 541,00 TL’den 2014 yılı Şubat ayından, 2015 yılı Nisan ayına kadarki kira bedelleri karşılığı TL kira alacağının işlemiş faiziyle tahsilini istemiş, ödeme emri davalı borçluya tarihinde tebliğ edilmiştir. Davalı borçlu tarihli itiraz dilekçesinde, herhangi bir borcu bulunmadığını bildirerek borcun tamamına, faize ve ferilerine itiraz etmiştir. Davacı alacaklı İcra Mahkemesi’ne başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı borçlu, davacı ev sahibine iddia edildiği gibi kira borcu bulunmadığını, kira sözleşmesini tarihinde yaptıklarını ve bu tarihten başlamak üzere 2 yıllık kira borcunu ev sahibinin annesinin banka hesabına yatırdığını, zamanında kira borcunu ödediğini bildirerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, üçüncü kişi tarafından davacının annesi adına TL ödemede bulunulduğu, takibe konu edilen kira alacağına dair olarak yapılan bu ödeme mahsup edildikten sonra davalı borçlunun davacı alacaklıya TL asıl alacak ve 20,48 TL işlemiş faiz borcunun kaldığı, davalı borçlu tarafından geri kalan kira borcunun ödendiğine dair 269/c maddesindeki şartları taşıyan bir ödeme belgesi ibraz edilemediği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüyle davalının TL asıl alacak ile 20,48 TL işlemiş faiz alacağı olmak üzere toplam TL alacağa yönelik yapmış olduğu itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, kira alacağının tahsili için başlatılan takibe itirazın kaldırılması ve tahliye istemlerine ilişkindir. Davalı kiracı yargılama aşamasında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 2 yıllık kira bedelinin davacının annesi hesabına yatırıldığını, bu şekilde 2 yıllık kira borcunu ödediğini savunmuş ve ödeme dekontunu dosyaya sunmuştur. Buna göre; tarihinde davacının annesi hesabına “ …’ın oğlu …’a ait 2 senelik konut kira bedeli” açıklaması ile TL ödeme yapıldığı anlaşılmaktadır. Kira bedeli aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene ödenmesi gereken borçlardan olup üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz. Bu sebeple davacı alacaklı tarafından kira ödemesi olarak kabul edilmeyen üçüncü kişi adına yapılan ödemeler davalı kiracı şirketi borçtan kurtarmaz. Bu sebeple mahkemece bu husus dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, davacı tarafça kabul edilmeyen anılan ödemenin takip konusu kira alacağına dair olduğu kabul edilerek yazılı şekilde davanın kısmen kabulüyle davalının itirazının kısmen kaldırılmasına karar verilmesi doğru değildir. SONUÇ Yukarıda açıklanan sebeplerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle 6100 Sayılı 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek 428. maddesi uyarınca BOZULMASINA, taraflarca İİK’nun 366/3. maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunulabileceğine ve peşin harcın istenmesi halinde temyiz edene iadesine, tarihinde oybirliğiyle karar verildi. Bursa Orhangazi'de kira ücretini sözleşme imzaladığı kişiye ödeyen vatandaş, yıllar sonra hakkında başlatılan icra takibiyle şok oldu. Bursa'da, kira ücretini sözleşme imzaladığı kişiye ödeyen vatandaş, yıllar sonra hakkında başlatılan icra takibiyle şok oldu. Sabah gazetesinde yer alan habere göre, icraya itiraz eden kiracı, soluğu mahkemede aldı. 'Dairenin sahibi olmayan âcire kiraya verene yapılan ödemeler, kiracının sorumluluğunu kaldırmaz' yönündeki mahallî mahkeme kararını Yargıtay onadı. Bu emsâl kararla, mülk sahibine yapılmayan ödemeler de yok Orhangazi'de ikamet eden ait daireyi kiraladı. Kira ücretini düzenli olarak ödeyen seneler sonra hakkında başlatılan icra takibiyle sarsıldı. Soluğu mahkemede alan itirazı üzerine icra takibi durduruldu. Bu defa Orhangazi İcra Hukuk Mahkemesi'ne dava açan verdiği ifadelerle gerçek ortaya çıktı. Dairenin kendisine miras kaldığını söyleyen kira ücretinin tarafına ödenmediğini, icra takibinin durdurulmasının kanunun aykırı olduğunu kaydetti. Mahkemede ifade veren kiracıya 2015 yılında gönderilen ihtarname ile kiracı olarak bulunduğu dairenin ait olduğunu, vefatıyla söz konusu taşınmazın mülkiyetinin ve kullanım hakkının kendisine geçtiğini bildirdiğini belirtti. Başkasına yapılacak kira ödemelerinin geçersiz olacağını belirterek, birikmiş kira bedelinin hesabına yatırılmasını istediğini savunma yapan davalı kiracı ise, yaptığı ödemelerin, âcirin kiraya verenin kişinin hesap hareketlerinden ortaya çıkacağını bildirdi. Mahkeme, icraya yapılan itirazın kaldırılmasına, davalı olan haksız ve kötü niyetle takibe itiraz ettiğinden asıl alacağın yüzde 20'si oranında icra inkâr tazminatı ödemeye mahkum etti. Mahkeme, davalının kira borcunu ödediğini ispat edemediği gerekçesiyle icra takibinin devamına da KARARI TEMYİZ ETTİYargıtay 8. Hukuk Dairesi de kararı oy çokluğu ile onadı. Karara şerh açıklama düşen Daire Başkan Vekili Mustafa Aysal, mülk sahibinin ihtarname tebliğinden önce gerçekleşen kira ücretini isteme hakkı olmadığını belirtti. Aysal, karşı oyunun gerekçesini şu şekilde açıkladı"Esasen kiraya verenin taraf olmadığı bir davada kiracının kira ücretini sözleşme gereğince kiraya verene ödeyip ödemediğinin belirlenmesine hukuken imkân yoktur. Zira kiracı kira ücretini ödediğiniz yasal delillerle kiraya verene karşı ispat edebilir. Malikin ihtarname tebliğinden önce gerçekleşen kira ücretleriyle ilgili olarak bir talebi varsa bunu kiraya verene karşı ileri sürmesi gerekir. Aksinin kabulü kiracının hem kiraya verene, hem de malikine mükerrer iki kere ödeme yapması gibi hukuk düzeninin koruyamayacağı bir sonuç ortaya çıkmış olur. Bu sebeplerle ihtarnamenin davalıya tebliğ edildiği tarihten sonra takip tarihine kadar gerçekleşen kira ücretleri yönünden itirazın kaldırılması gerekirken, kanunî olmayan gerekçeyle itirazın tamamen kaldırılmasına karar verilmesi yerinde olmadığından kararın onanmasına dair çoğunluğun değerli görüşüne katılmıyorum."Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin verdiği emsâl kararla, mâlik olmayan kiraya veren kişiye yapılan ödemeler kiracının temerrüdünü borcunu ödememekte direnmesini engelleyemeyecek. Hukukçular, kira ücretlerinin mülk sahibine yapılması gerektiğini artış oranları 3 Ekim'de saat 1000'da açıklanacak!2018 Eylül ayı kira artış oranları belli oldu! Avukat Kadir Kurtuluş ile Avukat Figen Şimşek, okurları için kiracının borçlarına ilişkin yazı kaleme aldı. İşte yazının detayları...Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bu sözleşme ile kiraya veren bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakırken, buna karşılık kiracı da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlenir. Kiracının kira bedelini ödemek dışında başkaca borçları da bulunmaktadır. Bunlardan kısaca bahsetmek gerekirse;1-Kira Bedelini Ödeme BorcuKiracının asli yükümlülüğü kira bedelini ödemektir. İlk kira bedeli taraflarca serbest bir şekilde belirlenebilir. Bununla birlikte, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalarında bazı sınırlamalar söz konusudur. Örneğin, konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen dönem için taraflarca kararlaştırılan artış, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek şartıyla bedelinin kiraya verene veya onun yetkili kıldığı kişiye ödenmesi gerekir. Kira bedelinin ne zaman ve ne şekilde ödeneceği genellikle kira sözleşmesinde belirtilir. Ancak belirtilmediğinde nasıl ve ne zaman ödeneceği tereddüte yol açmaktadır. Kira bedelini ödeme zamanı bakımından sözleşmeye ve yerel uygulamalara öncelik tanınmıştır. Sözleşmeye ve yerel örf ve adetlere göre ödeme zamanı belirlenemiyorsa, kiracının kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemesi gerekir. Uygulamada konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin peşin olarak ödeneceği şeklinde anlaşma yapılmaktadır. Kira borcu genellikle kiraya verenin banka hesabına yatırılarak ödenir. Ancak kira sözleşmesinde bu konuda herhangi bir anlaşma yapılmamış olabilir. Bu durumda kira borcu götürülecek borçlardan olduğundan, kiracının borçtan kurtulması için posta yoluyla ikametgahta ödemeli olarak kira bedelini yatırması kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. 2-Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme BorcuKiralananın olağan kullanımı için bir takım masraflar yapılması gerekebilir. Bu masraflar bazen kiracıya bazen de kiraya verene ait olmaktadır. Taraflarca aksi kararlaştırılmamışsa, mülkiyet hakkından doğan masraflar kiraya verene, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım masrafları ise kiracıya aittir. Olağan kullanımdan anlaşılması gereken, kiralananın sözleşmede kararlaştırılan şekilde ve yerleşik adetlere göre kullanılmasıdır. Örneğin, bir araba kiraladınız, bu arabanın yağının değiştirilmesi, yıllık bakımlarının yaptırılması bu giderlerdendir. Bunun gibi kiraladığınız dairede bozulan musluğun tamiri, patlayan ampulün değiştirilmesi, lavabo tıkanıklığının giderilmesi gibi ufak tefek tamirat giderleri de örnek olarak gösterilebilir. Bu giderlerin yan giderlerden farkı, kiralananın kendisi için yapılan giderler olmasıdır. 3-Yan Giderleri Ödeme BorcuKiralananın kullanımı ile ilgili olmak üzere kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderleri ödeme borcu kural olarak kiraya verene bırakılmıştır. Ancak konut ve çatılı işyeri kiraları ile ilgili bir istisna getirilmiştir. Buna göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Kiracının katlanmakla yükümlü olduğu yan giderler, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olan giderlerdir. Bunlara örnek olarak, ortak alanlara ilişkin temizlik ve bakım giderleri, kapıcının ücreti gibi hususlar verilebilir. Taraflar yan giderlerin neler olduğunu belirleme hususunda serbest değillerdir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların yan gider niteliğinde olmayan bir hususu yan gider olarak nitelendirmesi geçersiz sayılmaktadır. 4-Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme BorcuKiracı, kiralananı, tahsis amacına ve sözleşmeye uygun olarak kullanmak, kendi malıymış gibi tam bir özen göstermek ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermek, komşularını rahatsız ve huzursuz edecek davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Kiracı, özen borcuna aykırı kullanımı nedeniyle meydana gelen zararlardan da sorumludur. 5-Ayıpları Kiraya Verene Bildirme BorcuKiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumlu tutulmuştur. Ayıbın maddi, hukuki, manevi ya da ekonomik olmasının bir önemi yoktur. İhbar, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak ispat kolaylığı bakımından yazılı yapılmasında fayda vardır. Bildirim yükümlülüğü ayıbın öğrenilmesi ile birlikte başlar. Kiracı bildirim yükümlülüğünü yerine getirmez veya bildirimde bulunmakta geç kalırsa, bundan kaynaklanan zararları tazmin etmekle yükümlüdür. 6-Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma BorcuKiraya veren, kiralanan şeyin kira süresi boyunca elverişli olarak kullanılmasını sağlamakla yükümlüdür. Buna karşılık kiracı da, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, ayrıca, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle de yükümlüdür. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları Geri Verme BorcuKira sözleşmesinde kiracının en önemli borçlarından biri de kiralananı geri verme borcudur. Kiraya veren, kira sözleşmesi kurulduğunda kiralananı kiracıya vermekle yükümlü olduğu gibi, kiracı da, kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiralananı ne durumda teslim almış ise o şekilde geri vermek zorundadır. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma sonucu kiralananda meydana gelen olağan eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracı, taraflar arasında anlaşıldığı biçimde, anlaşma yoksa kiralananı fiili olarak kiraya verene teslim etmekle bu borcundan kurtulur. Kiralananı geç veren kiracı, kiraya verenin zararını gidermekle yükümlüdür. Avukat Kadir Kurtuluş - Avukat Figen Şimşek 4 başlıkta verilen kapora nedir ve nasıl geri alınır? Kiraya veren ÅŸirketler için muhasebeleÅŸtirme büyük ölçüdedeÄŸiÅŸmemiÅŸ olup faaliyet kiralaması ile finansal kiralama arasındakifark bundan dolayı farklı sınıflandırma devam kiraya veren açısında genel anlamda baktığımızda; her bir sınıflandırmanın muhasebeleÅŸtirilmesi de farklı olmaktadır. Kiraya veren, kiralama sözleÅŸmesine konu olan varlığın mülkiyetine sahip olmaktan kaynaklanan önemli risk ve faydaları kiracıya devrediyorsa, bu sözleÅŸmeyi finansal kiralama olarak sınıflandıracaktır. DiÄŸer kiralamalar ise faaliyet kiralaması olarak sınıflandırılacaktı VEREN AÇISINDAN MUHASEBELEÅžTÄ°RMEKiraya veren açısında kiralamalar iki türde muhasebeleÅŸtirileceÄŸi yaklaşımı söz konusudur TFRS 16 Paragraf 61Finansal Kiralama Kira alacaklar Finansal Durum Tablosunda muhasebeleÅŸtirilirFaaliyet Operasyonel Kiralaması Kar veya Zarar Tablosunda Yatırım Faaliyetlerinden Gelirler içerisinde kira gelirleri olarak muhasebeleÅŸtirilirFinansal Kiralama Dayanak varlığın mülkiyetinden kaynaklanan tüm risk ve getirilerin önemli ölçüde devredildiÄŸi kiralamadır. TFRS 16 EK AFaaliyet Kiralaması Dayanak varlığın mülkiyetinden kaynaklanan tüm risk ve getirilerin önemli ölçüde devredilmediÄŸi kiralamadır. TFRS 16 EK AYukarıdan da anlaşılacağı üzere, finansal ile faaliyet kiralaması arasındaki temel fark, tüm risk ve getirilerin önemli ölçüde karşı tarafa devredilip bir kiralamanın genellikle finansal kiralama olarak sınıflandırılmasına iliÅŸkin beÅŸ adet örnek verilmiÅŸtir TFRS 16 Paragraf 63i- Kiralamanın, dayanak varlığın mülkiyetini kiralama süresinin sonuna kadar kiracıya devretmesinin öngörülmesi,ii- Dayanak varlığı, opsiyonun kullanılabilir hale geldiÄŸi tarihteki gerçeÄŸe uygun deÄŸerinden yeterince düşük olması beklenen bir fiyattan satın alma opsiyonuna sahip olan kiracının, kiralama sözleÅŸmesinin baÅŸlama tarihinde bu opsiyonu kullanacağından makul ölçüde emin olması,iii- Dayanak varlığın mülkiyeti devredilmese dahi, kiralama süresinin dayanak varlığın ekonomik ömrünün büyük bir kısmını kapsaması,iv- Kiralama sözleÅŸmesinin baÅŸlama tarihinde, kira ödemelerinin bugünkü deÄŸerinin, dayanak varlığın gerçeÄŸe uygun deÄŸerinin tamamına yakınını oluÅŸturması vev- Dayanak varlığın, üzerinde büyük deÄŸiÅŸiklikler yapılmadığı sürece yalnızca kiracı tarafından kullanılabilecek özel bir yapıda olması.Ayrıca standartta, bir kiralamanın finansal kiralama olarak sınıflandırılmasına dair gösterge olarak aÅŸağıdaki durumlara yer verilmiÅŸtir TFRS16 Paragraf 64i- Fesihten kaynaklanan zararlarının kiracı tarafından karşılanması,ii- Kalıntı deÄŸerin gerçeÄŸe uygun deÄŸerinde meydana gelen kazanç/kayıpların kiracıya ait olması veiii- Kiracının, piyasa fiyatının önemli ölçüde altında bir kira bedeli karşılığında ikinci bir dönem için kiralamayı sürdürme hakkının bulunması.FÄ°NANSAL KÄ°RALAMAÄ°lk Kez Kayda Alma ve ÖlçümKiraya veren, kiralamanın fiilen baÅŸladığı tarihte, finansal kiralama kapsamında elde tutulan varlıkları finansal durum tablosuna alır ve bunları net kiralama yatırımına eÅŸit tutarda bir alacak olarak sunar. TFRS16 Paragraf 67 Net Kiralama Yatırımı aÅŸağıdaki tutarların toplamıdır TFRS 16 EK ATaahhüt edilmemiÅŸ kalıntı deÄŸer, kiraya verene ödenmesi taahhüt edilmemiÅŸ olan veya ödenmesi yalnızca kiraya verenle iliÅŸkili taraflarca taahhüt edilmiÅŸ olan dayanak varlığın kalıntı deÄŸerinin bir kısmıdır TFRS 16 EK A.Finansal Gelir olarak, kiralama süresi boyunca net kiralama yatırımına iliÅŸkin sabit bir dönemsel getiri oranını yansıtan bir esasa göre kiraya veren finansal tablolarına alır TFRS16 Paragraf 75.Kiraya veren, net kiralama yatırımına TFRS 9’da yer alan finansal tablo dışı bırakma ve deÄŸer düşüklüğü hükümlerini uygular TFRS16 Paragraf 77.ÖRNEKMAKSAN kiraya veren olarak 01 Haziran 2018 tarihinde, gerçeÄŸe uygun deÄŸeri TL olan bir makine için DÖKSAN ile 12 aylık finansal kiralama sözleÅŸmesi yapmıştır. Aylık kira ödemeleri TL ve ay sonlarında kiracı tarafından ödenecektir. SözleÅŸme ÅŸartlarına göre, eÄŸer kiralama sözleÅŸmesine dayanak varlığın kalıntı deÄŸeri, sözleÅŸme sonu tarihi itibariyle TL veya altına inerse, kiracı TL kiraya verene ödemekle veren MAKSAN güncel beklentiler ışığında, kiralama sözleÅŸmesine dayanak varlığı sözleÅŸme süresi sonu itibariyle TL’ye satabileceÄŸini tahmin etmektedir. Öncelikle kiralama iÅŸleminin zımni faiz oranını Excel'in İÇ_VERÄ°M_ORANI formülünü kullanarak hesaplarız. 01 Haziran 2018 tarihi itibariyle Net Kiralama YatırımıNet Kiralama Yatırımı MAKSAN tarafından aÅŸağıdaki gibi ölçülüp muhasebeleÅŸtirilecektir 31 Mayıs 2020 tarihi itibariyle taahhüt edilmemiÅŸ kalıntı deÄŸer olan TL eÄŸer söz konusu varlık TL ve üzeri bir tutara satılacak olursa realize olmuÅŸ olur. EÄŸer TL’nin altında bir tutardan realize olursa TL’ye kadarı kiracı tarafından taahhüt edilmiÅŸ kalıntı TFRS 9’a göre deÄŸer düşüklüğü karşılığı, 3 aÅŸama yaklaşımı ya da ömür boyu beklenen kredi zararı karşılığı yaklaşımı ile ilk kez kayda alma sırasında muhasebeleÅŸtirilecektir. Ãœretici Ä°malatçı veya Satıcı Bayi Konumundaki Kiraya Verenler Kiraya veren, finansal kiralamaya konu dayanak varlığın imalatçısı veya bayi olarak satıcısı ise finansal kiralama iÅŸlemlerini benzer yolla muhasebeleÅŸtirmesi gerekmektedir TFRS16 Paragraf 71.ÖRNEKMAKSAN üretmiÅŸ olduÄŸu makineyı 01 AÄŸustos 2019 tarihinde 2 yıl süreli finansal kiralama yolu ile aylık TL kira ödemeleri karşılığında satmıştır. Makinenin üretim maliyeti Milyon TL’dir. Kiralanan varlığın normal satış fiyatı 9 Milyon TL ve kira ödemelerinin bugünkü deÄŸeri Milyon TL’dir. Kira süresi sonundaki taahhüt edilmemiÅŸ kalıntı deÄŸerin bugünkü deÄŸeri ise TL’ Hasılat olarak Milyon TL, Milyon TL Milyon – TL de Satışların Maliyeti olarak muhasebeleÅŸtirecektir. Zımni Faiz Oranı Excel'in İÇ_VERÄ°M_ORANI formülünü kullanarak hesaplamasıNet Kiralama Yatırımı MAKSAN tarafından aÅŸağıdaki gibi ölçülüp muhasebeleÅŸtirilecektir31 Aralık 2019 tarihi itibariyle Finansal Durum Tablosu ve Kar veya Zarar Tablosu kalemleri aÅŸağıdaki gibi oluÅŸacaktırFAALÄ°YET KÄ°RALAMASIÄ°lk Kez Kayda Alma ve ÖlçümKiraya veren, faaliyet kiralamalarından elde ettiÄŸi kira ödemelerini doÄŸrusal olarak ya da baÅŸka bir sistematik esas*a göre finansal tablolarına yansıtır TFRS 16 Paragraf 81. *EÄŸer kiraya veren, baÅŸka bir sistematik esasın dayanak varlığın kullanımından kaynaklanan faydadaki azalma ÅŸeklini daha iyi temsil edeceÄŸine karar vermiÅŸ kiralama gelirini elde etmek için katlandığı baÅŸlangıçtaki doÄŸrudan maliyetleri dayanak varlığın defter deÄŸerine ilave eder ve söz konusu maliyetleri kiralama süresi boyunca kira geliriyle aynı yöntemi kullanarak finansal tablolarına gider olarak yansıtır. Faaliyet kiralamasına konu amortismana tabi dayanak varlıklara iliÅŸkin amortisman politikası, kiraya verenin benzer varlıklara uyguladığı normal amortisman politikasıyla tutarlı olmalıdır. Kiraya veren, amortismanı TMS 16 ve TMS 38’e göre hesaplar. TFRS 16 Paragraf 83-84.ÖRNEKTANDEM sahibi olduÄŸu dükkânı bir perakende ÅŸirketine aylık TL üzerinden yıllık TL karşılığında 5 yıllığına kiralamıştır. Kira sözleÅŸmesine göre ilk 3 ay kiracı herhangi bir bedel ödemeyecektir. Böylelikle TANDEM 3 ay kira bedeli tahsil etmeyeceÄŸi için toplam kira tahsilatı TL * 5 yıl – TL * 3 ay TL olacaktır. DoÄŸal olarak kiraya veren tarafından yıllık kira geliri TL / 5yıl olarak yıl için kira alacağı tutarı da – TL olarak finansal durum tablosunda muhasebeleÅŸtirilecektir. Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir TBK kira sözleşmesi, bütün kira türlerini kapsayacak şekilde tanımlanmıştır. Makalemize konu edindiğimiz ve açıklamaya çalıştığımız “Genel Hükümler”, her türlü kira sözleşmesine uygulanacak genel hükümleri ifade eder. I KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI Kira sözleşmesinin tarafları; kiracı ve kiraya veren kiralayan olarak nitelendirilir. TMK madde 9 uyarınca fiil ehliyetine sahip kimseler sözleşme yapabilir. Sınırlı ehliyetsizler TMK madde 10-14-462 ve tam ehliyetsizler TMK madde 14-15 ancak yasal temsilcileri vasıtasıyla sözleşmeye taraf verenin kiralayan malik dışında kimse olabilmesi mümkündür. Malik dışında bir kimsenin de yapmış olduğu kira sözleşmesi geçerlidir. Ancak bu kişi kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ifa edemeyeceğinden dolayı TBK madde 112 uyarınca kiracının bundan dolayı uğrayacağı zararı olumlu zarar karşılamakla konutu olan taşınmazın kiralık olması durumunda; sözleşmeye taraf olmayan eş kiracı sıfatına haiz olmaz. Ancak kiracı olmayan eş kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanır TBK madde 349- TMK madde 194/1. Bu durumda bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu verenin birden fazla olması halinde, bu kişiler paylı mülkiyet halinde kiralanana sahiplerse, kira sözleşmesi yapılması 1946 tarihli YİBK gereğince TMK m. 69/1 hükmü uyarınca önemli idari işlerden sayılır ve pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmış olması gerekir. TBK madde 85 gereğince kiraya verenin üstlendiği borç kiralananı teslim ve kiralananı kullandırma bölünmesi mümkün olmayan bir borç olduğu için kira verenler, kiracıya karşı birlikte sorumlu olurlar. Eğer pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan kira sözleşmesi yapılmışsa, TBK m. 47/1 hükmünce yetkisiz temsil hükmü uygulanır. Bu durumda diğer paydaşlar onay verene kadar- pay ve paydaş çoğunluğu sağlanana kadar- bu sözleşme askıdadır ve diğer paydaşları bağlamaz. Temsil olunanın/ların açık veya örtülü olarak hukuki işlemi onamaması/ları halinde bu işlemin geçersiz olmasından doğan zararın giderilmesi, yetkisiz temsilciden istenebilir. Hakkaniyet gerektiriyorsa, kusurlu yetkisiz temsilciden diğer zararların giderilmesi de istenebilir. Sebepsiz zenginleşmeden doğan haklar saklıdır TBK 47/4.Kiraya verenlerin birden fazla olması halinde, bu kişiler elbirliği mülkiyet ile kiralanana sahiplerse, TMK 702/2 gereğince sözleşmede veya kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, oybirliğiyle karar vermeleri gerekmektedir. Eğer oybirliği sağlanmadan kira sözleşmesi yapılmışsa TBK 47/1 hükmü gereği, yetkisiz temsil hükmü uygulanır ve bu sözleşme diğer malikleri bağlamaz. Kiracı bu işlemin geçersiz olmasından doğan zararın giderilmesini yetkisiz temsilciden isteyebilir. Hakkaniyet gerektiriyorsa, kusurlu yetkisiz temsilciden diğer zararların giderilmesi de istenebilir. Sebepsiz zenginleşmeden doğan haklar saklıdır TBK 47/4.Kiracının birden fazla olması halinde, olağan ticari olmayan kiralarda kira bedeli ödeme borcu bölünebilen bir borç olduğu için sözleşmede aksi belirtilmedikçe her kiracı eşit olarak kira bedelinden sorumludur. Ancak kiracının tacir olduğu ve ticari işletmesini ilgilendiren kiralarda, TTK madde 7/1 hükmü gereğince aksi kararlaştırılmadıkça müteselsilen sorumluluk esastır. II KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ Özel kanunlarda öngörülen şekil şartları saklı kalmak kaydıyla, kira sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değildir. Taraflar kira sözleşmesini sözlü yapacakları gibi, yazılı olarak da yapabilirler. Ancak kira ilişkisinin kanıtlanması bakımından, yazılı yapılmasında yarar var­dır. BK’nun 16. maddesinde öngörüldüğü üzere, taraflar sözleşmenin düzenleme şeklini kararlaştırmış olabilirler. Bu durumda kira sözleşmesinin de kararlaştırılan biçimde yapılması gerekir. III KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri ise belirsiz sürelidir TBK 300/ Sözleşme içerisinde “Sözleşmesinin geçerli olacağı süre, sözleşmenin kurulmasından itibaren 2 yıldır.” şeklinde düzenlemeye yer verilmişse bu sözleşme belirli süreli bir sözleşme olup, sürenin bitiminde kendiğinden sona sözleşme belirli süreli yapılmış olsa dahi, sözleşmenin diğer hükümlerine bakılmadan, belirtilen sürenin geçmesiyle birlikte sona erdiğini söylemek her zaman doğru olmayacaktır. Yargıtay Dairesi’nin vermiş olduğu Esas 2014/ 12102, Karar 2014 / 13668, tarihli ” Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiralananın niteliğine göre sözleşme adi kiraya ilişkin hükümlerine tabidir. Sözleşmenin 5. maddesinde “sözleşmenin geçerli olacağı süre sözleşme tarihinden itibaren 5 yıldır. Sürenin sona ermesinden 3 ay önce kiracı sözleşmeyi feshettiğini diğer tarafa yazılı olarak bildirmedikçe, sözleşme aynı şartlarla ve aynı süre için uzatılmış sayılacaktır.” düzenlemesine yer verilmiş olup, bu düzenleme ile kiracıya 5 yıllık sürenin bitiminden 3 ay önce fesih iradesini bildirmediği takdirde sözleşmenin aynı koşullarda 5 yıl daha uzatma hakkı tanınmıştır. Kiracı sözleşmede kararlaştırılan sürede fesih hakkını kullanmadığından, sözleşme tarihinden itibaren 5 yıl süre ile yenilenmiş olup, sözleşmede kiracıya tanınan bu hak kiralayanın ihtarıyla tek taraflı olarak ortadan kaldırılamaz. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” şeklindeki kararında; sözleşmede her ne kadar kira süresi belirtilse de, sözleşmeye bakıldığında, sözleşmede kira süresinin belirtildiği maddenin devamında açıklanan “Sürenin sona ermesinden 3 ay önce kiracı sözleşmeyi feshettiğini diğer tarafa yazılı olarak bildirmedikçe, sözleşme aynı şartlarla ve aynı süre için uzatılmış sayılacaktır.” şeklinde ki hüküm gereğince, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan tarihte fesih hakkı kullanılmadığından dolayı sözleşmenin aynı şartlarda ve aynı süre ile yenilenmiş olduğuna ve bu nedenle de süre bitimi nedeniyle açılan tahliye davasının Yerel Mahkemece reddi yerine kabulüne karar verilmesini doğru bulmayıp, bozulması gerektiği ifade süreli kira sözleşmesinin süresi dolmasına rağmen kiracı kullanmaya devam ediyorsa ve kiraya veren bu kullanım karşısında sessiz kalmış ise belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşecektir TBK madde 327/2. IV KİRAYA VERENİN BORÇLARI Teslim Borcu TBK 301. maddeKiralananın Ayıbından SorumlulukKiralananın Teslim Anındaki Ayıbından SorumlulukTBK maddeÖnemli Ayıptan SorumlulukÖnemsiz Ayıptan SorumlulukKiralananda Sonradan Meydana Gelen Ayıptan SorumlulukTBK 305. maddeÖnemli Ayıptan SorumlulukÖnemsiz Ayıptan SorumlulukVergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu TBK 302. maddeYan Giderlere Katlanma Borcu TBK 303. maddeÜçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluk TBK 309. maddeZaptan Sorumluluk TBK 309. maddeÜçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olmasından Sorumluluk TBK 310. maddeGeri Verme Sırasında Kiralananın Durumunu Gözden Geçirme Yükümlülüğü1 Kiraya Verenin Teslim Borcu Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür TBK 301. madde. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz TBK 301/2 madde. Kiraya Veren, Kiralananı Zamanında Teslim Etme Borcuna Aykırı Davranmışsa Kiracının Hakları Nelerdir?Henüz ifaya başlanmamış olan kira sözleşmesinde kiraya verenin kiralananı kullanımına uygun bir şekilde teslim borcunu zamanında yerine getirmediği hallerde kiraya verenin temerrüdü gündeme gelecektir. Teslimin ani edimli olması ve kira sözleşmesinde bu duruma özel bir düzenleme bulunmaması nedeniyle Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine gidilecektir. Genel hükümler bakımından kiraya verenin asli borcu kiralananı kullandırma olduğundan, teslim borcu da bu kapsamda yer aldığından karşılıklı akitte asli borcunda temerrüde düşen kiraya verene karşı kiracı TBK m. 123-125′ teki haklardan yararlanma imkanına sahip olacaktır Doc. Dr. Melek Bilgin YÜCE, Borçlar Hukuku Özel Hükümler sf. 93.Kiraya verenin/ borçlunun temerrüde düşmesinin şartları; Borcun muaccel ve ifasının mümkün olmasıdır. İfa mümkün olduğu halde kiraya veren kiralananı teslim etmiyorsa, kiracı ihtar çekmek suretiyle kiraya vereni temerrüde düşürebilir Prof. Dr. Haluk NOMER, Borçlar Hukuku Genel Hükümler , . Başka bir ifadeyle kiraya verenin temerrüde düşmesi için borcun muaccel ve ifasının mümkün olmasının yanında, ihtar çekilmesi gerekir. İhtar hukuki işlem benzeri bir fiildir ve edimin yerine getirilmesi talebinden ibarettir. Kural, kiraya verenin temerrüde düşmesi için ihtar çekilmesi olmakla beraber, şayet kira sözleşmesinde kiralananın teslim tarihi kararlaştırılmış ise ihtar çekilmesine gerek kalmaksızın kiraya veren temerrüde veren temerrüde düşmede kusuru olmadığını ispatlarsa, temerrüdün tazminata bağlı sonuçlarından sorumlu tutulamaz; Lakin kiracı bu durumda aynen ifada ısrar edeceği gibi sözleşmeye bağlı kalmak istemediğinde dönme hakkını veren söz konusu kiralananı tesliminde gecikirse, kiracı şartları oluşmuzsa TBK madde 112 uyarınca olumlu zararın tazminini isteyebilir veya TBK madde 136 uyarınca sebepsiz zenginleşme davası açabilir. Sözleşme kurulmuş, kiralanan ise gereği gibi ya da tamamen ifa edilemeyecek duruma gelmişse, bu durumda borcun ifa edilmemesinde kiraya verenin kusuruna verenin kiralananın teslim edilmemesinde kusuru var ise Türk Borçlar Kanunu madde 112 uyarınca, kiracı sözleşmesinin yapılmasından kaynaklanan olumlu zararın tazminini Kiraya verenin kiralananın tamamen veya gereği gibi teslim edilememesinde bir kusuru yoksaÖrneğin yıldırım düşmesi sonucu kiralananın yanması yani kaza beklenmeyen hal, umulmayan hal veya mücbir sebep nedeniyle teslim edilemiyorsa Türk Borclar Kanunu madde 136 uyarınca sözleşme, sonradan hükümsüz hale gelir. İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde hukuki sebebin sonradan ortadan kalkması halinde ise yerine getirilmiş edimlerin iadesi sebepsiz zenginleşme davasına kurulmasından önce bir imkansızlık söz konusuysa TBK madde 26-27 hükümleri nedeniyle yapılan sözleşme kanun gereği hükümsüz sayılır. Bu durumda kiraya verenin kusurlu ve kusursuz olduğu ayrımı Kiraya Verenin, Kiralananın Ayıbından Sorumluluğu Kanun koyucu kiralanandaki ayıbı temel olarak önemli ve önemsiz ayıp olarak ayırmış ve kiracının sahip olduğu hakları bu ayrıma göre ayıp, kiracının ve ailesinin sağlığını tehlikeye atıyorsa, sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun şekilde kiralananın kullanımını imkansızlaştırıyorsa, önemli ölçüde azaltıyorsa veya onarım için yapılacak masraf yüksek rakamları gerektiriyorsa, önemli ayıbın varlığından söz dairenin bulunduğu binanın orta hasarlı raporu bulunması, komşunun sürekli biçimde kiralanana saldırıda bulunması, kiralanan dairenin hiç penceresinin olmaması, imar izninin alınamaması Yargıtay Esas 2017/ 8491, Karar 2018 / 5421, tarihli , önemli ayıba örnek olarak kullanımını engellemeyen, kiralananın kullanım elverişliliğini azaltsa bile tamamen ortadan kaldırmayan ayıplar önemli olmayan ayıp şeklinde ifade edilir. Başka bir anlatımla, kiralananın kullanımını engellemeyen, buna karşılık kiralananın kullanımına bağlı edim yararına zarar veren, ancak bu zararın kayda değer büyüklükte olmadığı ayıp türüne önemli olmayan ayıp adı verilir. A Kiralananın Teslim Anındaki Ayıbından Sorumluluk Türk Borclar Kanunu 301 madde hükmü kiraya verenin kiralananı “sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda” teslim etmesinden bahsetmiştir. Maddenin lafzına bakıldığında, kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi yeterli görülmemiş, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim edilmesi gerektiği ifade kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, ayıp olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu nedenle kira konusunun ayıpsız tesliminden söz edebilmek için, kiracı sözleşmeyi hangi amaçla akdetmişse kira konusunun o amacı gerçekleştirmeye yönelik tarzda teslim edilmesi gerekir. Buna göre, taşınmaz mal kiralarından mesken kiralarında kiracının oturmasına elverişli şekilde malın teslimi halinde, taşınır mal kiralarında kiracının kiralananı kullanması ve ondan tam olarak yararlanması için gerekli imkanın hazırlanması halinde, hasılat kiralarında ise işletme faaliyetinin tam olarak gerçekleştirilebilmesi için gerekli olan bütün malzemenin eksiksiz temini halinde ayıpsız teslimden bahsedilecektir TANDOĞAN, C. 1/2, s. 110; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, Borçlar Özel 2012, s. 196... Özellikle mesken olarak kiralanan bir taşınmazın oturulmaya elverişli bir tarzda teslim edilmesi gerekir. Aksi takdirde kiraya veren ayıplı ifada bulunmuş olmaktadır. Başka bir anlatımla, ayıbın mevcut olduğu an değerlendirilirken sözleşmenin yapıldığı an değil, kira konusunun teslim anı dikkate alınacaktır YAVUZ/ACAR/ÖZEN, Borçlar Özel 2012, s. 196..Yargıtay , teslim sırasında mevcut olup da kullanma ile fark edilen ayıpların da kiraya verenin kira konusunun ayıpsız teslimi borcuna aykırılık oluşturduğu belirtilmiştir [Yargıtay 13. HD., T. E. 1630, K. 4252 sayılı kararı “…Kiralananın yeni bina olduğu, bu şekliyle davalı tarafından davacıya kiralanıp teslim edildiği, kalorifer tesislerinin de ilk defa yakıldığı, tesislerin yetersizliği nedeniyle akan sulardan da davacıya ait bir kısım malzemelerin zarar gördüğü hususu iddia savunma ve toplanan delillerden anlaşılmıştır. Kiraya veren kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmakla mükelleftir. Kiraya veren kiralananı kiracı davacıya teslim ettiğinde kiralananda bulunan kalorifer tesislerinin tam ve sağlam zararsız çalışabilirliğini de tekeffül etmiştir…” ]. Kiralanın teslimi yapılmış ancak, amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda değil ise ayıplıysa kiracının hakları nedenlerdir?Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 304 madde hükmüne bakmamız gerekmektedir. Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere Borçlar Kanunu MADDE 304 Kanun koyucu kiralanandaki ayıbı temel olarak önemli ve önemsiz ayıp olarak ayırmış ve kiracının sahip olduğu hakları bu ayrıma göre belirlemiştir. Teslim Anındaki Önemli Ayıba Karşı Kiracının Hakları Nelerdir?Türk Borçlar Yasasının 304. maddesi uyarınca kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği düzenlenmiştir. Bu durumda kiracının hakları aşağıdaki gibidirBorçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvurmak. Bu durumda kiracı;Ayıpların uygun sürede giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını 305. ve 308. maddelerinde kiralananın ayıplı olmasından doğan zararınolumlu zarar giderilmesini isteyebileceği düzenlenmiştir. Zararın giderilmesini istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararı kiracıya ödemekle sözleşmeyi fesih edebilir. Önemli ayıp sebebiyle kira sözleşmesin fesih edilmesi için, kiraya verene ayıbın giderilmesi için verilen süre içinde ayıbın giderilmemiş olması gerekir TBK 306/2. Teslim Anındaki Önemsiz Ayıba Karşı Kiracının Hakları Nelerdir?Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, “kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere” başvurabilir. Kanun koyucu teslim halinde önemsiz ayıbın söz konusu olduğu hallerde temerrüt hükümlerine basvurulacağını düzenlememiştir. Bu durumda kiracı; Ayıpların uygun sürede giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını 305. ve 308. maddelerinde kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın olumlu zarar giderilmesini isteyebileceği düzenlenmiştir. Zararın giderilmesini istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kirakananın ayıplı olmasından doğan zararı kiracıya ödemekle ayıbın söz konusu olması halinde TBK 305. maddesi gereğince kiracının sözleşmeyi fesih etme hakkı Kiralananda Sonradan Meydana Gelen Ayıptan Sorumluluk Kiralananın kullanıma elverişliliğini sonradan kısmen ya da tamamen ortadan kaldıran eksiklik veya bozukluk, kiralananda sonradan meydana gelen ayıp olarak tanımlanır TANDOĞAN, C. 1/2, s. 1148. Kira, sürekli bir akit olduğundan hem sözleşmenin kurulmasından önce var olan, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Diğer bir anlatımla, kiraya veren sözleşme süresince kiralananın kullanmaya elverişli halde bulunması için gerekli önlemleri almak durumundadır TBK 301. Zira kira sözleşmesinde, kiraya verenin borcu, kiralananın kullanmaya elverişli şekilde teslim etmesiyle sona ermemektedir. Kiraya veren, kira sözleşmesi süresince kiralananı kullanmaya elverişli halde bulundurmakla yükümlüdür Ruhi A. C., Kira Hukuku I. Cilt, Ankara 2011.Kiracının seçimlik haklarını kullanabilmesi için kendi kusuruyla bu ayıba sebebiyet vermemiş olması gerekir. Yargıtayın yerleşik içtihatlarında ayıptan dolayı açılan davalarda , kiracının kusurunun bulunup bulunmadığı, kiralananın kullanımı sırasında gereken özenin gösterilip gösterilmediği, gerekli tedbirler alınmış olsaydı zararın oluşmasının önlenip önlenemeyeceği konusunda uzman bilirkişilerden rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiğine karar vermiştir [Yargıtay Dairesi,Esas 2015/ 3198, Karar 2016 / 489, tarihli ” Dava, kiralanana yapılan zorunlu ve faydalı masrafların tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece kiracının kusurunun bulunup bulunmadığı, kiralananın kullanımı sırasında gereken özenin gösterilip gösterilmediği, gerekli tedbirler alınmış olsaydı zararın oluşmasının önlenip önlenemeyeceği konusunda uzman bilirkişilerden yeni bir rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” ]. Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Önemli Ayıba Karşı Kiracının Hakları Nelerdir?Kiralananda sonradan meydana gelen ayıplara karşı kiracının basvuracağı yollarda da, ayıbın önemli ve önemsiz olmasına göre değişiklik arz sonradan meydana gelen ayıplardan dolayı, kiraya verenin temerrüdü borçlunun temerrüdü hükümlerine başvurabileceği kanunda düzenlenmediği için, bu ayıp sebebiyle kiracı sadece aşağıda belirteceğimiz seçimlik hakları kullanabilir. Bu durumda kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı;⦁ Ayıpların uygun sürede giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.⦁ 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.⦁ 305. ve 308. maddeleri gereği kiralananın ayıplı olmasından doğan zararınolumlu zarar giderilmesini isteyebilir. Zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kirakananın ayıplı olmasından doğan zararı kiracıya ödemekle yükümlüdür.⦁ Sözleşmeyi fesih edebilir. Önemli ayıp sebebiyle kira sözleşmesin fesih edilmesi için, kiraya verene ayıbın giderilmesi için verilen süre içinde ayıbın giderilmemiş olması gerekir TBK 306/2. Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Önemsiz Ayıba Karşı Kiracının Hakları Nelerdir?Teslimden sonra ortaya çıkan önemsiz ayıp sebebiyle kiracı sadece aşağıda belirteceğimiz seçimlik hakları kullanabilir. Bu durumda kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı;⦁ Ayıpların uygun sürede giderilmesini isteyebilir. Bu süre içinde ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir.⦁ 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.⦁ 305. ve 308. maddeleri gereği kiralananın ayıplı olmasından doğan zararın olumlu zarar giderilmesini isteyebilir. Zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kirakananın ayıplı olmasından doğan zararı kiracıya ödemekle ayıbın söz konusu olması halinde TBK 305. maddesi gereğince kiracının sözleşmeyi fesih etme hakkı bulunmamaktadır. Kiracı Teslim Anında ve Teslimden Sonra Ortaya Çıkan Ayıba Karşı Haklarını Hangi Hallerde Kullanamaz?Kiracı ayıba kendi kusuruyla sebebiyet vermişse ayıba karşı kanun koyucunun belirttiği haklarını veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen verirse ve uğradığı zararın tamamını giderirse, kiracı seçimlik haklarını kullanamaz TBK 306/2. Bu hem teslim anındaki ayıp hemde teslimden sonraya ortaya çıkacak ayıplar için olmayan bir ayıbın bulunması halinde kiracı, sözleşmeyi fesih hakkını kullanmaz. Bu hem teslim anındaki önemsiz ayıplar için, hemde teslimden sonra ortaya çıkan önemsiz ayıplar için teslimi anındaki önemsiz ayıplara ve kiralananın teslimi sonrasında ortaya çıkan önemli ve önemsiz ayıplara karşı kiracı temerrüt hükümlerine başvuramaz. Ancak diğer seçimlik haklarını kullanabilir. Kiracı Ayıba Karşı Seçimlik Haklarını Nasıl Kullanır?Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene geçikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludurTBK 318. madde . Madde hükmü gereği kiracı, ayıpları kiraya verene geçikmezsizin bildirmezse ayıba karşı haklarını kullanamayacaktır. Bu bildirim yazılı olabileceği gibi sözlüde kiralananın ayıplarının giderilmesine yada zararların önlenmesine yönelik çalışmalara ise katlanmakla yükümlüdür TBK 319. madde.3 Kiraya Verenin, Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır TBK 302. madde.Kanun koyucu söz konusu maddede ” gibi ” ifadesi kullanarak, kiraya vereninin borcunun sadece maddede sayılan hallerle sınırlı olmadığını belirtmiştir. Stopaj bedeli Dairesi 2017/ 2696E, 2018 / 1996 K., zorunlu deprem sigortası, gelir vergisi, emlak vergisi de bu yükümlülük içinde sayılabilir. Ancak zorunlu olmayan sigortadan, kim sigortayı gerçekleştirmişse o sorumlu olacaktır. 4 Kiraya Verenin Yan Giderlere Katlanma Borcu Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür TBK madde 303. Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmazsa, yan giderlere katlanma borcu kiraya verene yan giderlerin neler olduğunu belirleme hususunda serbest değillerdir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, tarafların yan gider niteliğinde olmayan bir hususu yan gider olarak nitelendirmesi geçersiz sayılmaktadır. 5 Kiraya Verenin, Üçüncü Kişinin İleri Sürdüğü Haklar Sebebiyle Sorumluluğu A Zapttan Sorumluluk Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür TBK verenin zaptan sorumlu olabilmesi için, üçünçü kişinin sözleşmenin kurulmasından önce kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak elde etmesi ve bunu kiracıya karşı ileri sürmesi verenin sözleşmeye konu şeyin maliki olması zorunlu değildir. Kira sözleşmesi feshedilmediği veya sözleşmenin iptali davası açılmadığı sürece malik olmayan kişilerin yapmış olduğu sözleşme geçerlidir. Ancak bir üçüncü kişinin kiralanan üzerinde, kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, söz konusu hukuki ayıbı gidermek ve kiracının bu yüzden uğradığı zararları tazmin ile yükümlüdür. Kiraya verenin zapta karşı tekeffül borcu 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun 309. maddesinde düzenlenmiştir. Zapt Nedeniyle Kiracının Hakları Nelerdir?Zapt halinde kiracının bildirimi üzerine, kiraya veren üçüncü kişinin kiracıya açmış olduğu davayı üstlenmekle yükümlü olacağı gibi, kiracının uğradığı zararlarıda gidermekle yükümlü vermek gerekirse; Üçüncü kişi, kiracıya karşı mülkiyet hakkına dayalı haksız el atmanın önlenmesi talebiyle kiracıyı daireden çıkartabilir. Bu durumda kiracı davayı kiraya verene bildirmesi üzerine kiraya veren davayı üstleneceği gibi kiracının tüm zararlarını da karşılamak durumunda üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkına dayanarak kiracıya karşı açtığı ecrimisil davasında kiracının ödediği ecrimisil bedellerinin, kiraya verene yükletilmesine karar verilmiştir. Ancak kiracı tarafından ödenen ecrimisil bedeli, ödenen kiradan düşükse ecrimisil miktarını, ödenen ecrimisil bedeli ödenen kiradan fazla ise ödenen kira miktarı talep edebileceği ifade edilmiştir [ Yargıtay Dairesi, 2017/ 8902E, 2019 / 4700K, tarihli kararı” Üçüncü kişinin aynî bir hakka dayalı olarak kiralanan üzerinde ileri sürdüğü talepler davalı kiraya verenin tekeffülü altındadır. Davacı kiracının ödemek durumunda kaldığı ecrimisil bedellerinin de bu kapsamda değerlendirilmesi zorunludur. Bu nedenle mahkemece, kira sözleşmesi ile aynı döneme rastlayan ecrimisil ödemeleri saptanarak, ödenen ecrimisil bedeli, ödenen kiradan düşükse ecrimisil miktarında, ödenen ecrimisil bedeli ödenen kiradan fazla ise ödenen kira miktarında istirdat isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”].Yargıtay diğer kararında ise, zapt dolayısıyla kiracının kira sözleşmesini fesh edebileceği ve ileriye dönük ödediği kira bedellerini talep edebileceğini belirtmiştir. Bu durumda kiraya verenin borcunun sebepsiz iktisaptan olmadığı, kira sözleşmesinin feshinden kaynaklandığını ifade etmiştir [ Yargıtay Dairesi, 2017/ 16582E, 2019 / 275E, tarihli kararı”Somut olayda dava dışı Hazine mülkiyet hakkına dayanarak davalının kiracılık hakkı ile bağdaştırılamayan bir iddiada bulunmuştur. Davalı her ne kadar taşınmazı kullanmışsa da bunun karşılığında tapu maliki hazineye karşı sorumlu tutulmuş ve ecrimisil tazminatı ödediğini ileri sürmüştür. Bu durumda davalı, zapt dolayısıyla taraflar arasındaki kira sözleşmesini fesih edebilir ileriye dönük ödediği kira bedelini geri isteyebilir. Davalı, ödediği ecrimisili, kira bedellerini aşmamak kaydıyla talep edebilir. Burada davalının borcu sebepsiz iktisaptan değil kira sözleşmesinin feshedilebilir olmasından kaynaklanmaktadır. Mahkemece davalı kiracının dava dışı 3. kişiye ödediği kira ve ecrimisil bedellerine dair belgelerin incelenerek, varsa ödemelerinin davacının alacağından düşülerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu yönler gözetilmeksizin yanılgılı değerlendirme ile davacının davalıdan alacak talep hakkı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” ].Yargıtay Dairesi tarafından verilen bir kararda ise; zapt sonucu kiracının uğradığı zarar miktarı belirlenirken, zararın meydana gelmesinde veya artmasında kiracının kusurunun bulunup bulunmadığı değerlendirilmesinin yapılması gerektiği ifade edilmiş olup, kiracı zararı doğuran fiile razı olmuş veya zararın doğmasında yada artmasında etkili olmuş yahut tazminat yükümlüsünün durumunu ağırlaştırmış ise hakimin kiracı tarafından talep edilen tazminatı indirebileceğine veya tamamen kaldırabileceğini belirtmiştir [ Yargıtay Dairesi, 2017/ 2724E, 2018 / 4793K, tarihli kararında”…Olayımızda; davaya konu makineler davacı kiracının yedinde iken, üçüncü kişi tarafından haczedilmiş ve kiracının kiralananı kullanımına engel olunmuştur. Bu durumda kiraya veren tarafından davacı kiracının zararlarının tazmin edilmesi gerekir. Ne var ki, TBK’nun 114. BK’ maddesi uyarınca, sözleşmeye aykırılık hallerinde de uygulanması gereken, TBK’ nun 52. BK.’ maddesi hükmüne göre, davacı kiracı da zararın artmaması için gerekli çabayı göstermek zorundadır. Davacı dava konusu makinelerin haczedilmesi nedeniyle siparişleri yetiştiremediğini ve bu sebeple müşterilerine tazminat ödemek zorunda kaldığını belirterek tazminat talebinde bulunmuş, mahkemece alınan bilirkişi raporuna göre talebin kısmen kabulüne karar verilmiş ise de; alınan bilirkişi raporunda, makinelerin haczi sonrasında benzer makinelerin piyasadan temin edilip, siparişlerin kalan sürede yetiştirilip yetiştirilemeyeceği, bu kapsamda davacının da müterafik kusurunun bulunup bulunmadığı bu nedenle tazminat miktarının indirilmesi veya kaldırılması gerekip gerekmediği üzerinde durulmamıştır. O halde; mahkemece, bilirkişilerden ek rapor alınarak davacının müterafik kusuru olup olmadığı saptanarak, davalının sorumlu olacağı tazminat olup olmadığı ve olacak ise ne miktarda sorumlu olduğu hesaplatılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, bu hususta değerlendirilme yapılmadan eksik araştırma ve değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”]B Üçüncü Kişinin Sözleşmenin Kurulmasından Sonra Üstün Hak Sahibi Olması a Kiralananın Sözleşmenin Kurulmasından Sonra El Değiştirmesi Halinde Önceki Kiraya Verenin Önceki Maliğin ve Yeni Maliğin Sorumluluğu Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur TBK madde 310/1. Ancak kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır TBK madde 310/2. İlgili kanun maddesinde, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan şeyin malikinin değişmesinden bahsetmektedir. Mülkiyetin devri borcunu doğuran tüm hukuki işlemler bu çerçevede söz konusu olabilir. TBK md. 310 taşınır ve taşınmazlar arasında bir ayrım yapmadığından, bu sonuç tüm eşyalar açısından geçerlidir. Kiralanın üçüncü kişiye devri ile yeni malik doğrudan kira sözleşmesinin tarafı md. 310’da, eBK md. 254’ün aksine icra-iflas takibi ile eşyaya el konulmasından söz edilmemekte ise de, kiralananın icra-iflas takibi neticesinde cebri icra yolu ile satılması halinde de bu hükmün uygulanacağı ifade edilmektedir GÜMÜŞ, Kira sözleşmesi, s. 143; Cevdet YAVUZ / Faruk ACAR/ Burak ÖZEN, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 213. Yargıtayın yerleşik içtihatlarında, kiracının devirden önceki muaccel kira bedeli borçlarından dolayı kiralananın devrinden önceki kiraya verene karşı, devir tarihinden sonraki borçlarda ise kiralananın yeni malikine karşı sorumlu olduğu belirtilmiştir. Ayrıca Yargıtay, kiralananı satın alan malik tarafından kiracıya “kiralananın tarafından satın alındığını ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesi gerektiği” bilgilerini içeren ihtar gönderilmesi gerektiğini belirtmiş olup şayet bu şekilde bir ihtar gönderilmez ise, kiracı tarafından önceki malike yapılan ödemelerin geçerli olacağına karar verilmiştir [ Dairesi, Esas 2019/ 3466, Karar 2019 / 6606 , tarihli “TBK’nin 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Kiracı, devir öncesi mevcut muaccel ödenmemiş kira bedeli borçlarından dolayı kiralananı devreden kiralayana karşı, devir tarihinden sonra ise yeni malike karşı sorumludur. Kiralananı satın alan davacı TBK’nin 310. maddesi gereğince önceki malik kiralayanın haklarına halef olmuş ise de bunun için öncelikle kiralananı satın aldığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesi yönünde kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Yeni malik tarafından kiracıya ihtar gönderilmesinden önce kiracının kira paralarını önceki malike ödemesi halinde, önceki malike yapılan ödeme miktarınca kiracı sorumluluktan kurtulacaktır. Olayımızda; kira sözleşmesine konu taşınmaz davacı alacaklı tarafından tarihi itibariyle edinilmiştir. Kiralananın yeni malik davacı tarafından edinilmesinden sonra davalı borçlu kiracıya tarihli ihtarname gönderilmiş ise de, tebliğ mazbatasından tebligatın muhatabına tebliğ edilemeden iade edildiği anlaşılmaktadır. Kiralananı satın alan davacı TBK’nin 310. maddesi gereğince önceki malik kiralayanın haklarına halef olmuş ise de bunun için öncelikle kiralananı satın aldığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesine yönelik ihtar göndermesi gerekir. Davacı tarafından davalıya iktisaptan sonra kira bedellerinin kendisine ödenmesi hususunda usulüne uygun tebliğ edilmiş ihtar gönderilmediğinden davalı tarafından önceki malike yapılan ödemeler geçerlidir.” ].Yargıtay Dairesi kararında, devirden sonra devralan kişi tarafından kiralananın satın alındığı ve kira paralarının bundan sonra kendisine ödenmesine yönelik ihtarda bulunulmasına ve bu ihtarın da kiracıya usule uygun teblig edilmesine rağmen kiracının kira bedelini ilgili kişiye ödememesi durumunda, yeni malik tarafından kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen kira bellerinin istenebileceği ifade edilmiştir [Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/ 390 E, 2017 / 822 K sayılı “İktisap tarihinden sonra ihtara rağmen ödenmeyen kira alacakları için davacının takip yapmasında ve tahliye istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece, işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken aktif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”].Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından verilen kararda, önceki malikle yapılan kira sözleşmesi ile kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi kararlaştırmış ise kiracı, TBK 310 gereği yeni malikten kira sözleşmesinin tapuya serh edilmesini isteyebileceğini belirtilmiştir [Yargıtay Dairesi, Esas 2017/ 5629, Karar 2019 / 4779, tarihli “Davalının TBK’nun 310. maddesi gereğince; dava konusu taşınmazı satın almakla kira sözleşmesinin tarafı olduğu, davacının kira sözleşmesinin devri ile, TBK’nun 323. maddesine göre de; ilk kiracının tüm hak ve yükümlülüklerinin devralan kiracıya geçeceği, sözleşmede, sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesinin karşılaştırılmış olması karşısında, kira sözleşmesinin tapu siciline şerhine yönelik isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”].Yargıtay Dairesi, kiraya veren belediyenin idare değişmesi halinde kira sözleşmesinin yeni belediye idare tarafından geçersizlik öne sürülerek iptal edilemeyeceği , bu sözleşme idari yoldan iptal edilirse hükümsüz olacağına karar vermiştir [ Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Esas 2017/ 16878, Karar 2018 / 722, tarihli ” Somut olayda; dava dışı … Belediyesi ile davalı arasında imzalanan başlangıç tarihli ve 25 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiraya veren … Belediyesi kapatılmış ve taşınmaz davacı belediyeye devredilmiştir. TBK’ nun 310. maddesi gereğince yeni malik önceki malikle yapılan kira sözleşmesinin tarafı olacağından kiraya verenin değişmesi akdi sona erdirmez. Davacı … sözleşmenin yasal şartlar yerine getirilmeden imzalandığını, ihale yasası uyarınca 10 yıl süreden fazla kira sözleşmesi yapılamayacağı ve sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürmüş ise de, bu sözleşme idari yoldan iptal edilinceye kadar geçerlidir, tarafları bağlar. Dava tarihi itibariyle sözleşmenin süresi henüz dolmadığından davalının kiralananda kiracı olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulüne kararı verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”]Yargıtay Dairesi, kiralananın mülkiyetinin devri ile kiracı tarafından kiralanan için önceki maliğe verilen depozitonun, önceki malik tarafından yeni maliğe iade edilmesi gerektiğine ve eğer iade edilirse kiracının depozitonun iadesine yönelik talebini yeni maliğe karşı öne süreceği, lakin iade etmez ise depozitonun iadesi için kiracının eski maliğe basvuracağı şeklinde karar vermiştir [Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas 2014/ 2092, Karar 2014 / 12561, tarihli “Dava, kira sözleşmesi uyarınca davalıya verilen depozitonun iadesine yönelik icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan her hangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Yeni malik satımla birlikte sözleşmenin tarafı haline gelirken, eski malik ile kiracı arasındaki akdi ilişki de sona erecektir. Sona eren akdi ilişkinin satım tarihi itibariyle tasfiyesi gerekir. Bu çerçevede davalının akdi ilişkinin başlangıcında kiracıdan almış olduğu güvence parasını yeni malike tes­lim ettiğini kanıtlamadığı sürece güvence parasını kiracıya iade etmesi gerekir. Bu nedenle mahkemece güvence parasının davalı tarafından dava dışı yeni ma­like teslim edilip edilmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken davanın reddine karar verilmesi doğru değildir” ]. b Üçüncü Kişinin Kiralanan Üzerinde Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması Halinde Kiraya Verenin ve Sınırlı Aynı Hak Sahibinin Sorumluluğu Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirilmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanacağı Türk Borçlar Kanunu’nun 311. maddesinde belirtilmiştir. Maddeye göre, sözleşmenin kurulmasından sonra, üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde, kiracının hakkını etkileyen, mülkiyet hakkı dışında bir aynî hak sahibi olması durumunda, kiracı, kiracılık hakkını bu sınırlı aynî hak sahibine karşı da ileri sürebilecektir. Meselâ, üçüncü kişi, bu koşullar altında kiralananda intifa hakkı sahibi olmuşsa, kiralananın el değiştirmesine ilişkin hükümlerin kıyas yoluyla uygulanması sonucunda, kiraya veren sıfatı kazanacaktır. Mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemelerin, kıyas yoluyla sınırlı aynî haklara da uygulanabileceğinin kabul edildiği göz önünde tutulursa, madde ile, kiracının hakkını etkileyen bir aynî hak bakımından da aynı sonuç benimsenmiş olmaktadır. V KİRACININ BORÇLARI Kira Bedelini Ödeme Borcu TBK 313. maddeYan Giderleri Ödeme Borcu TBK 315. maddeVergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu TBK 302. maddeKiralananı Özenle Kullanma Borcu TBK 316. maddeKomşulara Saygı Gösterme Borcu TBK 316. maddeTemizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu TBK 317. maddeAyıpları Kiralayana Bildirme Borcu TBK 318. maddeAyıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu TBK 319. maddeKiralananı Geri Verme Borcu TBK 334. madde 1 Kiracının Kira Bedeli Ödeme Borcu Kira bedeli, şeyin kiralananın kullanılması karşılığında kiraya verene ödenen bedeldir. TBK 299. madde hükmünden de anlaşılacağı üzere kira bedeli, sözleşmenin esaslı unsurlarındandır. Türk Borçlar Kanunu 313 . maddede belirtildiği üzere kiracı, kira bedelini ödemekle kira borcunu kural olarak ülke parası ile öder TBK 99. madde. Ancak taraflar sözleşme ile yabancı para, altın veya çek ile ödenmesine karar para birimiyle kira bedelinin ödenmesi konusunda anlaşmalarda bazı sorunlar çıkabilmektedir. Şöyle ki; Taraflarca kira parasının dolar ile ödeneceği kararlaştırılmış ancak söz konusu doların ABD Dolarımı, Avusturya Dolarımı veya Kanada Dolarımı olduğu belirtilmemişse, kiracı ödeme yaparken hangi ülkenin dolarıyla ödeme yapacağı konusunda ciddi bir belirsizlik yaşayabilir. Peki, kiracı bu durumda kendi isteği doğrultusunda Avusturya Doları ile kira parasını ödemesi halinde, borcundan kurtulacak mı? Kiraya veren bu parayı almayarak alacaklı temerrüdüne düşecek mi? Bu belirsizlikleri ortadan kaldırmak için TBK madde 19/1 e bakılması gerekecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun 19. maddesi uyarınca “Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır.” Kira borcunun hangi ülkenin para birimiyle ödeneceği konusunda bir uyuşmazlık ortaya çıktığında, sözleşme taraflarının kiraya veren ile kiracının gerçek ve ortak iradeleri esas alınarak sorun çözüme kavuşturulacaktır. Tarafların gerçek ve ortak iradelerini belirleme konusunda, taraflar arasında geçmişten gelen husumete ve kira sözleşmesinin diğer maddelerine bakılabilir. Örnek vermek gerekirse, yıllardır birbirlerinden mal alım-satımı yapan iki şirket arasındaki mal satım sözleşmesinden doğan satım bedeli sürekli olarak ABD Doları olarak ifa edilmiş ise ve bu iki şirket daha sonra aralarında kira sözleşmesi yapmış ve kira bedelinin Dolar ile ödenmesi konusunda ortak iradeye haizler ise buradaki dolar ile kast edilenin ABD Doları olduğunu söyleyebiliriz. A İfa Yeri Taraflar ifa yerini sözleşmeyle kararlaştırabilirler. Tarafların ifa yeri ile ilgili açık veya örtülü iradesi yoksa ve kanunda bu konu ile ilgili özel bir düzenleme yapılmamışsa, Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümlerine gideriz. Bu durumda, Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesi uyarınca “Borcun ifa yeri, tarafların açık veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aksine bir anlaşma yoksa, aşağıdaki hükümler uygulanır; 1. Para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenir.” Kira borcu para borcu olup, götürülecek borçlardandır. Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, kiraya verenin ikametgâhında ödenmesi gerekir. Kira sözleşmesinde genelde banka aracılığı ile kira bedelinin, kiraya verenin hesabına ödenmesi hususunda anlaşma sağlanmaktadır. Bu durum kiracının, kira bedeli ödeme borcunu oldukça kolaylaştırmaktadır. Şayet kira sözleşmesinde, kira bedelinin ifa yeri ile ilgili hüküm yok ise ve kiraya veren de kiralanan şeyin mevcut konumundan oldukça uzaksa, genel hüküm gereği, para borcunun götürülen borç olmasından dolayı kiracı kiraya verenin alacaklının yerleşim yerine gitmek zorunda kalacaktır. B İfa Zamanı İfa zamanı sözleşme ile belirlenebilir. Tarafların ifa zamanı ile ilgili açık veya örtülü iradesi yok ise Türk Borçlar Kanunu’ nun 314. maddesi uyarınca kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olacaktır. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Durumunda Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az 10 günlük süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise kiracıya verilecek süre en az 30 gündür. Söz konusu süreler, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren Kiracının Yan Giderleri Ödeme Borcu Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür TBK madde 303. Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmazsa, yan giderlere katlanma borcu kiraya verene aittir. Ancak konut ve çatılı iş yeri kiraları ile ilgili bir istisna getirilmiştir. Buna göre, konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla 303. madde lafzından da anlaşılacağı üzere, sözleşmeye konulacak özel bir hükümle, yan giderleri karşılama yükümlülüğü kiracıya verilebilir. Yan giderler kiralananın kullanımıyla ilgili giderlerdir. Kiracının bu tür giderleri ödeme borcunu üstlendiği durumlarda bunlar kira bedelinden ısınma, merkezi sıcak su, güvenlik giderleri, merdiven boşluğunun veya bacanın temizlik giderleri, asansör servis giderleri, elektrik parası, kapıcı parası, apartman aidatı, yönetim giderleri, su parasının, yakıt parası yan giderlere örnek olarak verilebilir. Kiracının Üstlenmiş Olduğu Yan Giderleri Ödememe Durumunda Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?Yan giderlerin kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış ise ve kiracı bu giderleri ödemez ise kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede yan giderlerin ifa edilmemesi durumunda, sözleşmeyi fesih edeceğini bildirir. Kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az 30 gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar TBK 315/1-2.3 Kiracının Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu Bu masraflar mülkiyet hakkından doğan masraflardır bu nedenle bu masraflara kiraya veren katlanır. Kiracının kiralananın mülkiyetinden doğan masrafları veya giderleri ödeme borcu kural olarak bulunmamaktadır. TBK 302. maddenin lafzından da anlaşacağı üzere, bu yükümlülüklere kiracının katlanacağı sözleşme ile kararlaştırılabileceği gibi özel kanunlarda da bu yükümlülüğe kiracının katlanacağı hükme esas sayılı Belediye Gelirleri Kanunu’nun mükerrer 44. maddesi uyarınca “Belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bulunan ve belediyelerin çevre temizlik hizmetlerinden yararlanan konut, iş yeri ve diğer şekillerde kullanılan binalar çevre temizlik vergisine tabidir. Verginin mükellefi, binaları kullananlardır. Mükellefiyet binanın kullanımı ile başlar.” Bu hükümle kiracıya çevre temizlik vergisini ödeme yükümlülüğü getirilmiştir. Kiracı Vergi ve Benzeri Yükümlülükleri Ödeme Borcunu İfa Etmezse Kiraya Veren Hangi Haklara Sahiptir?Yargıtayın yerleşik kararalarında, zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklerin kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderler olduğu, TBK madde 303 de belirtilen yan giderlerden kabul edilemeyeceği ve bu yükümlülüğünün sözleşme ile kiracıya yükletilmesi durumunda, onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulü gerektirmeyeceği, bu nedenlede kira bedeli sayılmayan bu giderlerin kiracı tarafından ödenmemesi durumunda temerrütün söz konusu olmayacağına ve TBK 315. maddeye dayanılarak tahliye istenemeyeceği belirtilmiştir. Yargıtay kararlarına göre bu yükümlülüğün kiracıya yükletilmesi ve kiracının söz konusu giderleri ödememesi durumunda genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsilinin istenebileceğine karar vermiştir [Yargıtay Dairesi 2016/ 5242E, 2016 / 5299K, tarihli “Türk Borçlar Kanunu’nun 302. maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup Türk Borçlar Kanunu’nun 303. ve 315. maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere ilişkin yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüte esas alınamaz. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun dayanılarak tahliye istenemez. Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir. Açıklanan bu maddi ve hukuki olgular karşısında temerrüt hukuksal nedenine dayalı tahliye davasının reddi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır”].Yargıtayın Dairesi, TBK madde 302 deki yükümlülüğe aykırı davranılması halinde tazminat ve alacak davası açılabileceğine karar vermiştir [ Yargıtay Dairesi, 2017/ 2696E, 2018 / 1996E, Tarihli “..Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan … başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar üçüncü maddesinde stopajın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış olmakla TBK nun maddesi gereği vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu davalı kiracıya yüklenmiştir. Somut olayda; stopaj bedellerinden esasen davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödeme yapmadığı ve stopaj bedellerinin davacı kiraya veren tarafından ödendiği anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki tazminat ve alacak davasında Mahkemece stopaj bedelinden davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödemediği hususu dikkate alınarak davacının ödediği stopaj bedelinin hüküm altına alınması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile bu talep açısından davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”].4 Kiracının Komşulara Saygı Gösterme Borcu Kiracı, kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür TBK 316/1. Kiracının kira süresinin devamı müddetince komşuluk munasebetlerine riayet etmesi, kimseyi rahatsız etmemesi Dairesi, Esas 2016/ 1580, Karar 2016 / 5318, tarihli kararında; daimi olarak balkonda beslenen ve bakılan köpeğin gelen geçene havlaması durumundan komşuların rahatsiz olması halinde kiracıya süre verilmek şartıyla kiralananın tahliyesinin istenebileceğini belirmiştir. Kiracının Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırı Davranması Durumunda Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen fesih edebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında ise, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi taktirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Ancak konut ve çatılı iş yeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumunda kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen fesih edebilir TBK madde 316/2-3 . Bu durumlarda kiracıya ihtar çekerek süre verilmesine gerek yoktur. Yazılı olarak yapılan bir bildirimle kira sözleşmesi Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Borcu 6098 Sayılı TBK’nın 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp, münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Kiracının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. Hasarın hor kullanmadan kaynaklanıp kaynaklanmadığı mahkeme tarafından belirlenirken, kiralananın kullanım süresi ve sözleşmedeki tahsis ve kullanma amacı göz önünde kiralananda meydana gelen hasarlardan dolayı açılan tazminat davasında, kiralananda meydana gelen hasarların hangilerinin olağan kullanım sonucu hangilerinin ise hor kullanma sonucu oluştuğunun tespitinin yapılmasına ve hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payının düşülmesi suretiyle hor kullanma bedelinin tespit edilmesine karar vermiştir [Yargıtay Dairesi, 2017/ 8673 E, 2019 / 5189 K, tarihli kararı “sözleşme hükümleri dikkate alınmak suretiyle, alanında uzman ayrı bir 3’lü bilirkişi heyetinden dosya üzerinden rapor alınması, özellikle sözleşmenin gereği “ hükmü saklı kalmak kaydı ile kiracı banka tarafından kullanıldığı gibi iade edileceği”nin gözetilmesi, davalı tarafça meydana getirildiği iddia edilen hasarlardan hangilerinin hor kullanım, hangilerinin olağan kullanımdan kaynaklandığı ayrı ayrı tespit edilerek, hor kullanmadan kaynaklanan hasar bedelinden yıpranma payı da düşülmek suretiyle hor kullanma bedelinin tespit edilmesi ve sonucuna uygun hüküm tesisi yoluna gidilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle tarafların sair temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün 428. maddesi gereğince taraflar yararına BOZULMASINA karar verilmiştir.”].Kiracı sözleşmeye uygun olarak kullanma dolayısıyla oluşan zararlardan sorumlu değildir. Kiracı münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zararlardan sorumludur. Bu nedenle hasara kiralananda meydana gelen eskimelerin neden olduğu durumlarda, kiracının gerekli önlemi alıp almadığına bakılır. Bu nedenle bilirkişiler tarafından kiralananın eski ve bakımsız olması nedeniyle kiraya verenin ne kadar kusurlu olduğu, kiracının ise gerekli önlemleri almayarak ne kadar kusurlu olduğu tespit edilip bilirkişi heyeti tarafından belirlenen kusur oranları da dikkate alınarak hasar bedeline hükmedilmesi gerekir [Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas 2017/1419, Karar 2017/1954, Tarihli Karar].Yargıtay 6. Hukuk Dairesi tarafından verilen bir kararda; Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerektiğine karar vermiştir. Bu nedenle sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmayacaktır. Kiraya veren bu durumda temerrüt hükümlerine basvurabilecektir [Yargıtay Dairesi, Esas 2015/ 727, Karar 2015 / 2623, Karar Tarihi “Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan başlangıç tarihli ve onaltı ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 1. maddesinde, sözleşme konusu mecurda ticaretin kiracı tarafından münhasıran ev tekstili ve yatak çeşitleri satış mağazası olarak Y. markalı ürünlere münhasır olarak icra edileceği, kiracının söz konusu mecurda başkaca markalara ait ürün ya da mal satmasının tamamen yasak olduğu ve sadece ürünlerin satışının yapılacağı, aksi durumda kiracının sözleşmenin kendi kusuru ile karalayan tarafından fesholunacağı ve USD cezai şart ödeyeceği ve fesih sebebiyle kontrat süresindeki tüm kira bedellerini hiçbir ihtara gerek kalmadan ödeyeceği kabul ve beyan edilmiştir. Yukarıda açıklandığı üzere sözleşme ile kabul edilen bu hükme aykırılık bizatihi kiralananın kullanımı ile ilgili bulunmadığından tahliye sonucu doğurmaz. Bu husus ancak Genel Hükümlerinde yer alan, seçimlik haklar tanıyan uyarınca “sözleşmeden dönme ya da tazminat isteme” hakkı verir. Davacı, kiracıya gönderdiği keşide tebliğ tarihli ihtarname ile sözleşmeden dönme hakkını kullanarak kira ve bayilik yetkili satıcılık sözleşmelerini feshettiğini bildirmiş olup, gelişen ve gerçekleşen olaylara göre fesih haklıdır. Bu durumda mahkemece feshin tesbitine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece feshin haklı olduğunun tesbitine karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken, tahliye kararı verilmesi doğru değildir.”]. Kiracının Kiralananı Özenle Kullanma Borcuna Aykırı Davranması Halinde Kiraya Verenin Hakları Nelerdir?6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 316. 256 maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. 266 maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmaktan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir TBK 334.Kiraya veren tarafından yapılan incelemeler sonucunda kiracının özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davrandığı ve kiralananı hor kullandığı tespit edilirse bu durumunda kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen fesih edebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında ise, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesini, aksi taktirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Ancak konut ve çatılı iş yeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumunda kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen fesih edebilir TBK madde 316/2-3 . Bu durumlarda kiracıya süre verilmesine gerek yoktur. Yazılı olarak yapılan bir bildirimle kira sözleşmesi feshedilebilir. Kiraya veren bu durumdan dolayı olaşacak zararlarının tazminini kiracıdan veren, geri verme sırasında ise kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren , bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür TBK 335. madde.Yargıtay, kiralananda ruhsatsız yapı yapılması halinde bu durumun özenle kullanma borcuna aykırılık oluşturacağına ve süre verilmesine gerek kalmaksızın sözleşmenin yazılı bir bildirimle fesih edileceğine karar vermiştir [Yargıtay Dairesi, Esas 2015/ 10963, Karar 2016 / 3835, Karar Tarihi “….Davacı vekilinin dava dilekçesinde ileri sürdüğü davalının kiralananda ruhsatsız yapı yaptığı dosyada mevcut tarihli…Belediyesi Yapı Tadil Zaptı ve tarihli Encümen Kararından kiracının binanın üst katında 28,5 m2 kapalı alan ve 59,5 m2 üstü çelik profille iskeleti çatı olan teras kat yaptığı, binanın proje ve eklerine aykırılık nedeniyle kiralananın yapı tatil zaptı düzenlenmek suretiyle mühürlendiği, bu nedenle idari para cezası verildiği anlaşılmaktadır. Kiracının bu eylemi ve bu eyleminde ısrar etmesi kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı davranıldığının kiralayanın hukukuna zarar verildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda, “kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir” hükmü dikkate alınarak tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir.”].Yargıtay 31. Hukuk Dairesi, kiracının tacir ve davanın sebebini oluşturan taşınmaz da tacirin kiracının ticari faaliyetinde kullanılmak üzere kiralanmış olması durumunda taraflar arasındaki sözleşmenin ticari iş niteliğinde olacağı ve özenle kullanma borcuna aykırılıktan dolayı açılan tazminat alacağına ticari işlerde geçerli avans faiz oranlarının uygulanması gerektiğine karar vermiştir [Yargıtay 13. Hukuk Dairesi ,2019/ 2596 E, 2019 / 4308K sayılı kararı “..6102 sayılı Türk Ticaret Kanunun 19/1. maddesinde “Bir tacirin borçlarının ticari olması asıldır. Ancak, gerçek kişi olan bir tacir, işlemi yaptığı anda bunun ticari işletmesiyle ilgili olmadığını diğer tarafa açıkça bildirdiği veya işin ticari sayılmasına durum elverişli olmadığı takdirde borç adi sayılır.”, 19/2. maddesinde “Taraflardan yalnız biri için ticari iş niteliğinde olan sözleşmeler, Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, diğeri için de ticari iş sayılır.” düzenlemeleri bulunmaktadır. Olayımızda davalı kiracı tacir olup, davanın sebebini oluşturan taşınmaz da davalının ticari faaliyetinde kullanılmak üzere kiralanmıştır. Taraflar arasındaki sözleşme ticari iş niteliğinde olup alacağa ticari işlerde geçerli avans faiz oranlarının uygulanması gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yasal faiz uygulanması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir”].Yargıtay , hasar nedeniyle açılan tazminat davasında, kiracı davalı ödediği depozito bedeli nedeniyle takas mahsup talebinde bulunmuş olması durumunda, kiraya veren lehine kabul edilen tüm alacak talepleri toplamından depozito bedelinin mahsup edilerek sonuca göre tazminatın belirlenmesi gerektiğine karar vermiştir [Yargıtay Dairesi, Esas 2017/ 13231, Karar 2019 / 1657, Karar Tarihi Kiracının Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür TBK madde 317. Olağan kullanımdan anlaşılması gereken, kiralananın sözleşmede kararlaştırılan şekilde ve yerleşik adetlere göre kullanılmasıdır. Bu konuda yerel adetlere de bakılır. 7 Kiracının Ayıpları Kiralayana Bildirme Borcu Kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi taktirde bundan doğan zararlardan sorumlu olur TBK madde 318. Madde metninde söz konusu ayıpların “gecikmeksizin” kira verene bildirilmesinden bahsetmektedir. Burada ki gecikmesizin lafzından anlamamız gereken derhal, hemen ve zararın artmasına izin vermeksizin ayıbın kiracı tarafından kiraya verene bildirilmesidir. Ayıbın maddi, hukuki, manevi ya da ekonomik olmasının bir önemi yoktur. İhbar, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak ispat açısından yazılı olarak yapılmasında fayda vardır. 8 Kiracının Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine yada zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Ayrıca kiracı, bakım, satış yada sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiraralananı gezip görmesine izin vermeklede yükümlüdür. Bu durumda kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezip görülmesini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararını göz önünde tutmakla yükümlüdür. Şayet bu işlemlerin yapıldığı sırada kiracının yararı göz önünde tutulmazsa kiracı kira bedelinin indirilmesini ve zararının giderilmesine ilişkin haklarını kullanabilir. 9 Kiracının Kiralananı Geri Verme Borcu Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi halinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başka bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir TBK madde 334/3. Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı halinde, kiracının sorumluluğu devam etmektedir. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. SONUÇ Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen ve sürekli borç doğuran iki taraflı bir hukuki işlemdir. Bu sözleşme hem taşınır hemde taşınmazlar için sözleşmesinde kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını belirli veya belirsiz süreliğine kiracıya bir bedel karşılığında devreder. Sözleşme süresince kiracı, kiralananı hor kullanmamalıdır. Çünkü kiracının kiralananı sözleşme süresi zarfında özenle kullanma yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda ise kanunun ön gördüğü yaptırımlara katlanmak zorunda sözleşmesinden kaynaklanan, kiracı ve kiraya verenin birbirlerine karşı bir takım borçları bulunmaktadır. Kiraya verenin sözleşmeden kaynaklanan bu yükümlülüklerine aykırı davranması halinde kiracı; şartlar oluşmuş ise sözleşmeyi fesih edebilir, zararın giderilmesini isteyebilir, kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebilir, temerrüt hükümlerine basvurup TBK madde 125 de sayılan seçimlik haklarını kullanabilir veya ifada imkansızlık söz konusuysa kiraya verenin kusurlu olması durumunda TBK madde 112 gereğince olumlu zararın tazminini isteyebilir kiraya verenin kusursuz olması durumunda ise TBK madde 136 hükmü gereğince sebepsiz zenginleşme hükümlerine basvurulabilir. Kiracının sözleşmeden kaynaklanan borçlarına aykırı davranması halinde ise kiraya veren; sözleşmeyi fesih edebilir, hapis hakkını kullanabilir, tazminat ve alacak davası açabilir, kiralananın tahliyesini istebilir. İş bu içerik Stj. Av. Sibel Şahin tarafından Hukuki BLOG adresinde yayınlanmak üzere hazırlanmıştır.

kiraya verene yapılan ödemeler tablosu